“以房养老”能否以（yǐ）及何（hé）时能够成为广大居民的养老可选项（xiàng）？随着北京率先明确将（jiāng）试行不动产信托财产登记制度，这一话题的关注（zhù）度也有所升温。

　　中共中央、国（guó）务院刚刚发布的《关于深化养老（lǎo）服务改革（gé）发展的意见（jiàn）》提出，要大（dà）力发展养老金融，其中提到（dào）要“拓展养老服务信托业务（wù）”。在我（wǒ）国老龄化（huà）速度加快、程度（dù）加深背景下，考虑到国内住房反向抵押的推进效果不（bú）及（jí）预期（qī），能否在“以房养老”、不（bú）动产财富传承（chéng）方（fāng）面破局，成为（wéi）正处于“新三分（fèn）类”转（zhuǎn）型（xíng）期的信托公（gōng）司一个重要的探索方向。

　　中国信托业协会近期发（fā）布的（de）《2024年（nián）信托业专题研究报告》(下称《报告》)提（tí）到，信托（tuō）在（zài）服务养老方面具有独特的制度优（yōu）势，但（dàn）目前我（wǒ）国养老信托仍处（chù）于（yú）起步阶（jiē）段，还面（miàn）临不少痛点，其中首要难题就是财（cái）产登记与税收制度安排。

　　业（yè）内（nèi）认（rèn）为，北京在不动产信托（tuō）登记制度上的破冰，为（wéi）其（qí）他一二线（xiàn）城市乃至（zhì）全国的制度（dù）完（wán）善打开（kāi）了空间，从而让“以房养（yǎng）老”信托实践有了更多（duō）可（kě）能性，但还（hái）有待税（shuì）收等相关配套制度的进一（yī）步完善，生态（tài）圈的打造和信托（tuō）公司商业模（mó）式的转变（biàn）、专（zhuān）业能力的提（tí）升同样重要。

　　“以房养老”缘何（hé）难普及

　　“养老(金融)最主要是（shì）解决钱从哪里来的问（wèn）题（tí），资金来（lái）源非常重（chóng）要。”《报告》专题课题组（zǔ）成员上海信托（tuō）战略发展总（zǒng）部副总经理付宇（yǔ）翔在（zài）《报（bào）告》发布会上表示，从国外经验来看，房产等（děng）多元资产是养老（lǎo）资金的一个重要来源，这可以为我国应对老龄化带来很（hěn）多（duō）启发。

　　《报告》提到（dào），美国、日本（běn）等成熟经济体养（yǎng）老金融发展的特点之一是利用养老金融（róng）体系，通过（guò）盘活房产的方式为老年人提供养老所需的资金。以日本为例，日本的（de）“倒按揭”贷款试点始于1981年，至今（jīn）已有超过40年（nián）的历（lì）史，在此期间，相关制度不断完善，并发展出抵押、信（xìn）托等（děng）多种模式，互为补充地满足老年人（rén）“以房养老”的需求。

　　房产同样占据我国居民财富的较（jiào）大比重，关（guān）于（yú）“以（yǐ）房养老”话题的讨（tǎo）论由来已久，“倒按揭”探索也已推进多年，但节奏缓慢。

　　“过往我国（guó）‘以房养老’的模式（shì）主要是住房反向抵押，经（jīng）历过（guò）一轮初期探索，总体成效并（bìng）不显著。”付宇翔称（chēng），住房反向（xiàng）抵押模式在推（tuī）广过（guò）程中受到来自供给和需求端的双（shuāng）重阻力。

　　住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵押养老（lǎo）保险”，这是一（yī）种将住房抵押与（yǔ）终身养老（lǎo）年金保险相结（jié）合的创新型商业养老保（bǎo）险业务，即（jí）拥（yōng）有房屋完全产权（quán）的老年人将其房产（chǎn）抵（dǐ）押给保险公司，继续拥有（yǒu）房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定（dìng）条件领取养老金直（zhí）至身故；老（lǎo）年人身故后，保险公司获得（dé）抵押房产（chǎn）处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险（xiǎn）相（xiàng）关费用。

　　2013年9月，国（guó）务院制定《关于加快（kuài）发展养老服务（wù）业的若干（gàn）意见（jiàn）》，提（tí）出开展老年人住（zhù）房反（fǎn）向抵押养老（lǎo）保险（xiǎn）试点。次（cì）年6月，原保（bǎo）监会起草了《关于开展老年人住房反向抵（dǐ）押养老保（bǎo）险试点的指（zhǐ）导意（yì）见》，计划于2014年7月1日（rì）起（qǐ）至2016年（nián）6月30日在北京、上（shàng）海（hǎi）、广（guǎng）州（zhōu）、武汉四（sì）个（gè）城市进行业务（wù）试点；2016年7月，原保（bǎo）监会决定（dìng）将试点范围扩大至各直辖市、省（shěng）会城（chéng）市、计划单列市（shì）以及江（jiāng）苏省、浙江省、山东（dōng）省、广东（dōng）省的（de）部分地级市，试（shì）点期间延长至2018年6月30日；2018年7月（yuè），原银保监（jiān）会发（fā）布通知，决定将老年人住房反向抵押（yā）养老保险扩大到全国范围开展（zhǎn）。

　　但近年来，市场（chǎng）上（shàng）的相关（guān）动态消（xiāo）息和推进成果数据不多，反而成为（wéi）一些不（bú）法分子筹（chóu）划养老金融骗局的“噱头（tóu）”。更早前的公开（kāi）资（zī）料（liào）显（xiǎn）示（shì），2016年10月和2015年3月，原保监会曾（céng）批复同意了中国人（rén）寿、幸福人寿相关业务产品的保险条款和保险费率。

　　《报（bào）告》认（rèn）为（wéi），国外“倒按揭（jiē）”模式（shì）在我国（guó）推（tuī）行（háng）困难有多方面原因（yīn），包括配套制度（dù）建设的缺失，以及该模式与中国居民传统的养老观念存在一定冲突等。“积极探索‘以房养老’信托这类‘存房养老’的模式，可以成为中国特色（sè）‘以（yǐ）房养老（lǎo）’发展的重要（yào）路径。”《报告》称。

　　制度堵点正在打通

　　“以房养（yǎng）老（lǎo）”信托将如何破解过去模（mó）式推（tuī）广过程中的痛点，又（yòu）面临哪（nǎ）些新的堵点？

　　付宇翔认为，作为养老服务信托的一种，“以房养（yǎng）老”特色化信托方案一（yī）方面（miàn）在需求（qiú）端更符合中国人的养老观念，即老（lǎo）年人无需（xū）将房产抵押；另一方面，“以房养老”信托对于信托（tuō）公司（sī）而言是服务信托的一（yī）类，不会带来金融系统（tǒng）性（xìng）风险。此外，相较于老年人（rén）自行出租房屋（wū）养老或是换房养老，信（xìn）托可（kě）以发挥财产保护和财产隔离（lí）功（gōng）能。

　　他进一（yī）步介绍说，“以房养老”信托的业务逻辑（jí）在于，房产将作为老年人的家庭（tíng）财产，在老年人（rén）在世时作（zuò）为其养老的资金来源之（zhī）一，即委托人以自己的不动产产权设立信（xìn）托，产权转移（yí）至受托人名下（xià）并登记为（wéi）信托（tuō）财产，受托人以（yǐ）信托（tuō）财产所（suǒ）有权人的名义委托资产（chǎn）服务（wù）机构管（guǎn）理（lǐ）、运用（yòng）该（gāi）处房产，取得资金收入并（bìng）归入信托财产，用于支（zhī）付合同约定的养老费用；老年（nián）人（rén）离世后，不动（dòng）产则将按照委托人意愿处置（zhì）或运（yùn）用，相关收入（rù）可（kě）以（yǐ）作为其财富传承的一部分，也（yě）可以（yǐ）发挥社会公益作用。

　　付宇翔认为，借鉴国外（wài）经验并结合国（guó）内实（shí）际，这将在很大程（chéng）度（dù）上解决养老“钱从哪儿来（lái）”的（de）问题（tí），即通过拓展资（zī）产（chǎn）类型，将房产等多元（yuán）资产（chǎn）装入信托以为（wéi）养老资金“开源”。而在服务（wù）养老方面，信托有（yǒu）着财产隔离等独特的制度优势，且（qiě）支持（chí）现金之（zhī）外（wài）的多元化养老财产，提供的（de）养老金融产品（pǐn）或服务（wù）也可（kě）以（yǐ）更加灵活、多元（yuán）。

　　但这一畅想要落地，面临着制度上的“堵点”，两个（gè）核心问题（tí）一是信托财（cái）产的登记问题，二是不动产产权过户（hù）涉及的税收（shōu）问题。

　　事实上，信托财产登记制度的缺（quē）位困扰（rǎo）信托行业已久。尤其（qí）在2023年6月（yuè）信托业（yè）务“新三分类（lèi）”新规实施后，监管鼓励发展的家族信（xìn）托、家庭（tíng）服务信托、风险（xiǎn）处置（zhì）服务信托等（děng）资产服务信托业务，对应的很大一（yī）部分信托财产都涉及股权、不动产等。

　　好消（xiāo）息是，近年来，上海、北京、天津、杭州等地都在不动产信托领域进行了积极探索。就在2024年12月（yuè），国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和（hé）自然资源委（wěi）员会联（lián）合（hé）发布了《关于（yú）做（zuò）好（hǎo）不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(下（xià）称《通（tōng）知（zhī）》)，明（míng）确了不动产装入信托（tuō）的操作路（lù）径和落地依据。

　　文件（jiàn）明（míng）确，不动产信托是指（zhǐ）委（wěi）托人依（yī）法将（jiāng）其不动产转移给信（xìn）托机构，由信托机构（gòu）按照委托人的意愿以受（shòu）托人名义进行（háng）管理、运用和处（chù）分的（de）信托业务。不动产信托财产登记，则是指委托人将国有（yǒu）土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关（guān）权利转移给信托机构，依（yī）法向不动产登记机构申请将信托财产（chǎn）权利和其他法定事项记载于不动产登记（jì）簿（bù）的行为。

　　根据《通（tōng）知》安排，不（bú）动产信托（tuō）财产登记（jì）的办理流程分三步：一是办理信（xìn）托（tuō）产品（pǐn）预登记。不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登（dēng）记完成通知（zhī）书。二是委托（tuō）人与信托机构共（gòng）同签（qiān）订信托文件（jiàn），且信（xìn）托文件中应明（míng）确（què）信托目的（de）、信托财（cái）产、信托期限、信托当（dāng）事（shì）人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体（tǐ）内（nèi）容。三是委托人与信托机构共同向不动（dòng）产登记机（jī）构提出登记申请，不动产登记机构根（gēn）据契税完税(或减免税)凭证、信托文件及中国信托（tuō）登记有限责任公司出具的证明文（wén）件办理不动产转移登记。

　　业内普遍（biàn）认为，尽管税收等配套细则还有待完（wán）善，但这已经标志着不动（dòng）产信托（tuō）财产登记制度建设向前迈出了一大步。

　　“这（zhè）对我们信托行（háng）业（yè）(来说)是一个令人振奋（fèn）的（de）好消息。”付（fù）宇翔（xiáng）认为，这（zhè）也会（huì）成（chéng）为（wéi）推动全国（guó）各地尤其（qí）一二线城市跟进落实相关政策的重要契机，为（wéi）包括“以房养老”信托在（zài）内的（de）不动产信托落地提供（gòng）更（gèng）多可能。

　　但他也强调（diào），相关业（yè）务的推进（jìn）还涉及银行、房产运营机构、养老服务机构、资产管理机构等多方“角色”，既（jì）需要打造一（yī）个成熟生态圈协同展业，也考验着信托公司的专业（yè）能力。